夏威夷各岛房地产投资简介
- 来源: 闲来无事事 https://bbs.wenxuecity.com/inv-invest/1189522.html
时不时的总有人悄悄话问起夏威夷的几个岛买房地产的事情，我简单说说我的观点
夏威夷是由5个主要的岛屿组成的，目前最主要的就是瓦胡，马尾和大岛，房地产各岛有很大不同。
大岛和马尾岛是旅游经济支撑房价，所以房价随世界经济剧烈动荡，比如08危机后房价下跌50%；瓦胡岛是军队支撑经济，因此房价保持稳定，有大涨没有大跌，08危机时期房价最大跌幅10%，只是成交量低了。
马尾完全是旅游经济，本来的一些甘蔗生产也完全停止了，所有生活用品，或者说所有用品都依赖外岛，因此是生活成本最贵的岛，生活用品价格就可以比瓦胡高30%，岛相对来说很小，如果你打算退休可能不是很好的去处。马尾的旅游开发已经做的非常的完善，如果购买房地产做投资，一定要想到这里的季节性非常明显，而且房价十分动荡
大岛是夏威夷最大的岛，也是夏威夷主要的农产品岛屿，地广人稀，活火山地貌是吸引旅游的重点，但是也是气候环境最差的一个岛。人少是有理由的，要知道古人都是择木而栖的。火山灰的污染是很严重的。
大岛一直是夏威夷期望深度开发旅游的岛屿，但是到目前为止来夏威夷的游客70%的时间都是在瓦胡，20%的马尾，其它岛屿只占10%，可见大岛的旅游有很多潜力可挖。目前去大岛的多是一日游（政府数据），换句话说就是旅游下行的时候大岛是首先会被砍掉的一个，上升时期是最后上升的一个。
大岛的居民密度很低，主要是农业和旅游为生，所以大岛是夏威夷生活消费最低的一个岛，整体消费要比瓦胡低30%，房价低50%，但是几乎没有大型购物场所，商业发展相当于美国内陆的一个千人小镇，就是说除了生活必需品之外的任何物品你可能都需要出岛购买，所以你如果喜欢简单的安宁的退休生活，这里是不错的选择。
大岛有两大城市，kona地区和hilo地区。Kona地区主要是白沙滩，度假村的旅游投资地区。 hilo主要是火山和农业区，俩个区域的房价相差一倍以上。kona地区房子容易出租，因为一些国际赛事的影响，11月是房子最紧张的时期。一定要说的是大岛的租售比很差，1.5米的房子出租也只有3500多一个月，50多万的出租1不到2000.，hilo房价低难出租。kona地区的房价已经上升很多了，但是hilo的房价依然远远低于历史最高点。
瓦胡，也是大家熟悉的檀香山地区，失业率2.3% ，政府雇佣占总体的50%，我一看这个数字也吓到了，换句话说如果美国政府大幅削减政府开支和军队开支，这个岛就危险了，这里是太平洋舰队的总部和老家，所以一直保持稳定，即便不是上升，因此这个岛的经济也是非常的稳定，特别是房地产市场，是美国最贵的区域之一。这里也是世界上最著名的旅游城市和消费城市，最好的购物城市。
这里的生活消费要比美国内陆高20-30%，但有着世界上最好的空气，气候，最少的自然灾害和最安全的生活环境，因此依然是最好的退休地选择之一。
目前夏威夷总人口170多万，大岛20万，马尾15万，瓦胡130万，预期到2025年大岛人口增长15%，瓦胡人口增长8%。
瓦胡房地产最大的海外买家是加拿大，日本，华人（港台新澳中），欧洲。
在夏威夷购买房地产如果你是夏威夷当地居民，包括你在不同的岛屿，比如我在瓦胡住在大岛买房子都不算当地居民，那么你缴纳的地产税要比当地居民高一倍。各岛地产税有所不同，瓦胡最低只有0.25%。
夏威夷规定如果你不是当地居民，你的房屋必须有当地人管理，一般管理者收取10%的管理费--长期出租，短租收取25%的管理费。长租你需要缴纳5%的政府出租税，短租缴纳13%的税。
(所有数据都采用了大约的数字，不是精益求精的完全准确）
我不是房地产经纪也不是开发商，更不想搞众筹，也没有鼓励大家来夏威夷投资，所以你们要做什么和我一点利益关系都没有
1，如果你还没有明白大岛和honolulu是不是一回事，别给我说真相。因为照片并非都是真相。
2，夏威夷属于美国，而且是美国最富裕的州之一，这是美国统计局的数据。如果你不了解夏威夷历史别说没有轮渡，飞机和轮船你喜欢那个？如果一小时一班的飞机只用半小时你不喜欢，你愿意回到三十年前的开半天才到的轮渡也可以。你需要设计一个飞轮，速度赶不上飞机起码也要有一半才可以。但现在飞轮没有出来之前夏威夷人民选择了放弃轮渡改飞机。如果你是游玩，你可以做豪华游轮，五个岛全都都转圈看完，比轮渡舒服。
3，野鸡属于鸟类，政府规定你申请了执照在特定的区域就可以抓了吃，只能抓大的不能抓小的。商业猎杀有窗口期。
4，房屋保险瓦胡大概是房价的0.1%，出租税是你的出租收入，不是净盈利
夏威夷房地产投资分析和展望之一：美国是地主的，夏威夷是政府的
来源: 闲来无事事
夏威夷，这个名字大概是世界上最著名的旅游胜地之一，阳光，沙滩还有仙人掌。。。随便一搜就是成天上万的各类介绍和文章，我只想以一个居住者和投资者的角度来介绍和分析一下夏威夷。希望对想来夏威夷买度假屋的，退休养老的，投资做短租的或者就是纯粹房产投资的人做一个参考。如果有所帮助则心甚慰之。
一， 美国是地主的，夏威夷是政府的
占有欲是人类历史发展的动力之一，200年前夏威夷被大溪地人发现之后，各路人马也就开始了没完没了的争夺战，最终被一大将收服各路人马建立了夏威夷王国。天人合一，上至天庭下至地心海洋空气一草一木都是国王的财产，王心大悦开始奖励群臣。自己留下四分之一私用，余下的一半给王国政府作花销，另外一半奖励有功大臣。大臣又奖励手下的得力谋士助理，哗啦就把几个岛给瓜分完了。
既然天规已定天下太平，当男耕女织种地造人共谋幸福，不成想一船白人从天而降从此开始了恶梦之旅。因为白人带来的性病造成了岛上居民的大幅死亡，人口从1830年的十几万到1880年时夏威夷人只有7-8千人了。
最先来到的荷兰人发现这个天堂之处大喜过望，苟富贵，勿相忘，赶紧的回家把发小兄弟都搬来，只短短的时光到1880年的时候以荷兰人为主的白人已经有一万6-7千人。 兄弟问我，你下边的人口图上不是显示有5万多人吗?怎么只有几千人？ 那剩下的都是咱做劳工的亚洲人，主要是中国人，日本人，还有少量的韩国人和菲律宾人。
白人在岛上是上等人，横冲直闯，无法无天，但还是觉得不满意，为啥呢？因为这天地水草都是他国王的啊，咱脚下无根啊，想干点啥只能低声下气去租，几个人一商量这不行咱得把他赶下台去，虽然议论了好多年难以成事，这个时候这夏威夷女王犯了一个大错，为了出口自己土地里产的白糖，以珍珠港为交换条件和美国达成自由贸易协定。美国迅速的把港口建成了大军港，这几个一直想推翻女王的白人有了美国军舰水兵和陆战队的帮助不费吹灰之力就把女王给关禁闭赶下台了。把王国改成了夏威夷岛国，自己任命自己把政府的土地接了下来，又把当年夏威夷国王赏赐属下的土地进行登记，名曰登记实则掠夺，一定要自己识字读懂地契方可领走，不然就是我的了。一通折腾下来，除了国王的和政府的土地之外就大多归了这几个人，所以今天的夏威夷十大地主占领了8大岛屿98%的土地。这十大地主中第一大地主当然是前皇家后裔创立的kamehameha schools夏威夷人教育基金会，占地大约25%。他们的学校只收夏威夷人是免费的住宿制学校。他们的土地上的房子只能在夏威夷人之间买卖和继承，土地是不要钱的，所以房价就非常便宜，这类的地产您作为一个亚裔就别想了。
第二到第四大地主都是美国政府和州政府，占地大约50%，剩下的6大家族占有了大约22%的土地。所以我们说夏威夷是政府的夏威夷，看看这个地主领地图。
所以在夏威夷的房地产中你经常会发现一个名字： LH 或者是FEE simple ，当然还有其它一些类型，但这是两类最基本的房产产权类型。
你也会发现有时候一栋楼房里边一样的单元一个标价20万，一个标价50万，就是因为一个是LH一个是FEE simple。我自己发现在我刚刚开始看房子的时候因为自己原来的州很少LH，所以常常会忽视了看产权类型。
LH就是 lease hold( leasehold)的缩写。因为夏威夷的土地是被几家占有的，所以很多早期的房子特别是公寓都是像中国一样土地几十年的试用期，到期了你搬走你的房子或者你自己搬走。近些年这些LH的建筑随着试用期到期，地主开始提供你购买地劝的选项，也就是购买 FEE SIMPLE土地完全拥有权。如果有的人买了地权成了FEE SIMPLE的房子就会比LH的贵很多了。
LH的房子虽然不拥有地权，但却要替地主付地产税，而且产权的价格随着使用年限的缩短价格逐渐缩水。80-90年代上百万的LH高级公寓现在只要几万还可能卖不出去。所以买房子特别是买公寓一定要看清楚是LH不是，如果是还有几年，有没有可以购买地权的选项。
夏威夷房地产投资分析与展望之二：夏威夷移民史和夏威夷文化
1，房产经纪是不是必须给客户讲解LH和FEE SIMPLE的区别？不是必须，是应该。但是如果你选好了房子，而且broker也错以为你知道LH是什么意思，可能就忘记提醒你了，但这不是BROKER的追责范围，因为你应该阅读产权产权再签字，一般LH不会有DEED。
2，纽约买的酒店管理的房间是不是LH？如果你有DEED应该不是。并非酒店管理的就是没有完全产权的。
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夏威夷是一个移民为主的岛屿，和美国本土不只是居民外貌上有很大差异，而且文化传统生活习惯，甚至许多法律细节都有很大不同。了解它的移民历史和文化，才会更好的选择自己的居住地和投资。
二：夏威夷移民史和夏威夷文化
且说上回言道因为白人带来的性病夏威夷几乎灭绝，到1880年只有几千人了，但是夏威夷王国的人口记录却显示有5万多人，除了白人还有谁呢？当然就是咱中国人，还有日本人。
早在1802年广东人Wang Tzachun就从中国运来了机器在夏威夷开了第一座糖厂，1852年有了第一批中国劳工。而日本人直到1868年才首次移民夏威夷。但在之后的岁月里中国人却遭受了和日本人完全不同的待遇，也造就了今日夏威夷日本文化占统治地位的现实。
因为夏威夷人几乎灭绝，需要大量的劳工所以到1880年的时候大约有1万5千多华人劳工，日本人1万2千多人，还有少量的韩国和菲律宾人。他们几乎是像奴隶一样的为国王工作。1881年夏威夷国王访问日本请求日本允许日本人来夏威夷打工，从此开启了日本人大量移民的历史。1882年美国通过排华法案禁止华人劳工和移民，夏威夷也照搬了过来。此后日本人数快速增长，日本也开始对夏威夷虎视眈眈，可惜优柔寡断军舰都开到了夏威夷门口也不敢动手，白白看美国人抢了去。我有时候想这是不是日本人后来炸珍珠港的原因之一呢？。
到1920年夏威夷因为担忧日本人过多禁止日本人移民只接受妻子和家属移民为止，已经有超过10万的日本人进入夏威夷， 加上夏威夷本土出生的日本人，几乎占了整体人口的二分之一。
一直到今天日裔都是夏威夷最大的民族，无处不留有日本文化的痕迹。在1900年夏威夷成为美国的附属之后虽然给与了夏威夷人公民权，但是非夏威夷出生的亚裔是没有公民权的，受限制最大的当然就是日本人。而夏威夷的政府官员文教政法一直是白人为主。直到1959年正式成为美国的第五十一个州之后第二第三代日本人才开始迅速的脱离劳工的地位转向文教法律等高层建筑位置，他们开始投身政治关心亚裔权力，大力发展教育，整体上夏威夷管理层进入一个以日裔为主的时代。因为白人的丑恶历史，所以白人开始被其它种族抛弃，逐渐的离开夏威夷，夏威夷的白人比例逐渐下降，到目前大约只有不到20%的白人。
华人聚居地以Oahu岛为主， 在著名的国父孙中山呆过的檀香山市形成了今日著名的China town。围绕Chinatown大多是二战后移民来美的华人和后裔，以经营餐馆，杂货店和各种小生意为生。二战后一些逃离大陆的华人还有之后台湾来的移民，90年代的香港移民也占据了很重要的组成部分。一百多年前劳工来的华人后裔们大多已经搬出了这里，融合在了夏威夷的各个角落和各个领域。
大陆的移民相对较少，特别是如果和美国大陆比较的话就更是少的可怜。据我所知除了亲属移民等零星移民之外，也有一部分是福建等地偷渡和滞留形成的一个大陆移民团体。
因为夏威夷很少大公司，所以高等教育的职业移民很少。夏威夷大学因为整体排名不高，也不是华人留学的首选，夏威夷大学在校的华人学生和员工家属加在一起大约只有5-6百人，和大陆一个州立大学几千人相比差距巨大，而且毕业后留在夏威夷工作的比例也比较低。
中国大陆没有领馆，签证等归洛杉矶领馆管理，但是台湾却有全美最大的文化办事处，这就形成了夏威夷的华人文化整体以中华民国为特征的现象，每逢双十和春节，台湾都有不少的文化交流活动在中国城举行。
中国城和其它美国大城市的中国城一样有些脏乱，但是所有华人物品应有尽有，菜市场更是像中国大陆的菜市场一样几十家，十几家摊位的大卖场，蔬菜水果鸡鸭鱼肉新鲜便宜。
一位第四代的华裔朋友告诉我，她小时候跟外公居住在中国城，到处是妓女和毒品交易和流浪汉很不安全。这些年警察局设在了华埠最繁华的街道中心，妓女和吸毒的基本不见了，也安全多了，但是流浪汉就像海浪一样去而复返息兮不止。
目前的夏威夷亚裔加上混血占据了总人口的四分之三。亚裔主要是由日裔，华裔，韩裔，和菲律宾裔组成。职业组成上政法机构教育日裔居多，韩裔华人经商为主，菲律宾是近几十年的主流移民，大多是第一代移民最初是甘蔗劳工，所以主要集中在底层的各种工作，比如说花园管理农场劳工清洁工基本都是菲律宾裔一统天下。护士也是菲律宾最大的劳工出口之一。
百年前的移民无论是那个国家来的，都已将自己视为夏威夷人。整体的夏威夷文化虽然以日本文化为主，但是无论日韩归根结底是大中华文化，特别是日裔以百年前的移民为主，基本上和中华文化融合在了一起。
因此在华人四世同堂已经很少见的今天，在夏威夷处处可见，常常是爷爷奶奶和叔叔婶婶伯伯姑姑姑父还有堂兄弟表姐妹十几口人都住在一个大房子里。 一个房子带有mother-in-law unit就到处可见。
岛上居民非常少黑人，白人除了刚刚来的年轻人之外基本都是中产或者富翁家庭，而亚裔无论日韩还是菲律宾都像中国人一样吃苦耐劳，一个人做几份工是常事，常常看到70岁的老人还在非常勤力的在做着几份工作。所以夏威夷很少有真正意义上的差区，尽管很多人不那么富裕但也过的很努力很有尊严很开心。而且非常的友好。
夏威夷房地产投资分析与展望之三：住在夏威夷
前文有回帖的网友说夏威夷已经不是天堂了，毒品枪击流浪汉，本文算是一个回答吧。
另外有网友问有没有台风飓风吗？2018年报道说夏威夷将遭遇百年不遇的飓风，政府关门学校放假，商店窗子上封了木板，商家印好了”我从飓风中活过来”的T恤，可惜飓风却没有出现。据美国地质局的数据显示夏威夷除了考艾岛之外对热带风暴都有免疫能力，很多强大的飓风在到达夏威夷之后就突然失去影响或者转移线路。极少造成损失。他们认为有可能是夏威夷的火山的作用。
夏威夷是度假天堂，四季如春气候宜人风景如画这些都不需要多说了，那么作为一个夏威夷居民会是什么感受呢？有朋友也问过我，去夏威夷退休好吗?我认为夏威夷对亚洲人来说真是退休的天堂。
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夏威夷是全美老年服务最好的州之一，2018年排名全美第三名。有最好的Nursing home 而且还有中文护理。
二，虽然夏威夷整体花费很贵，但却是健保最便宜的州之一，全国位列第二。
这主要得力于民主党执政的为雇员强制健保体制，只要是一周工作20小时之上，工作一个月以上雇主就必须给购买健保，因此夏威夷有健保的比率高达95%强，几乎人人有健保。
我自己的感觉，这里的医生和诊所明显带有亚洲的气质，比如你自己的家庭医生和专家分科医生是需要预约的，这点和美国内地一样。但是这里的医生常常可以根据病人的要求给药（是好是坏自己评判）。另外这里urgent care 系统非常发达，到处都是，一般工作七天，临时有病就直接去，不需要预约，价格也不贵，都在健保的覆盖之下，非常的方便。
三，夏威夷是全美最安全的州之一。2018年全美排名第8。还是全美50个大城市交通事故率最低的州。
说起安全，记得我刚刚来的时候租住在Waikiki最繁华的地段的公寓里，想起来是多么美妙的事情啊，但现实是骨感的，到了晚上出门走走，水渠边到处是流浪汉让我缺少安全感。中国城四周的街道上也是流浪汉很多。虽然政府不断的驱赶他们到边远地区去，过一段时间他们就又回来了。但是流浪汉却不出现在居民区，自己买了房子就感受不到了，而且从市政府整体的案例报道来看，流浪汉并没有造成重大安全问题。在整个夏威夷大概有12000-15000流浪汉。我觉得在这里的流浪汉比其它地区的流浪汉是幸福的，因为天气好，天当被地当床足够了，而且到处是州立公园和海滩，免费的洗浴设施，可以洗澡洗衣，因此夏威夷的流浪汉很大一部分看起来都很干净。。而且他们的确大多都很nice，呆的久了也就不怕了。有一次我在路边停车硬币不够，一个应该是晚上会住在那个路边的流浪汉帮我放了一美元。还有一次我要停车，一个流浪汉走过来告诉我，过了4点这里不让停车就要拖走了。。。等等。
夏威夷H1高速交通非常繁忙怎么还会是交通事故最少的州呢？我的感觉是限速，只有50英里一小时，而且繁忙的时候只有10公里一小时，记得广播说这个话题的时候一个夏威夷人说一小时10公里你能出啥事故？但我还真是刚来就出了一次事故，就像蜗牛一样的爬的时候，一个老太太把我车尾撞了，我赶紧停在路边上，路肩很窄非常危险，老太太一边找她的执照和保险一边唠叨着，别着急，我负责到底。但找了很久给我的都是一些过期作废的保险卡和驾照，钱包里的各种卡片突然被风吹到了路上，她拄着拐杖就横穿到了马路上，我担心极了，这个时候警察骑着摩托过来了，经过一番折腾原来老太太没有驾照！！车没有保险！
当然我的车被法庭判老太太支付修车费，我也弄明白了夏威夷汽车保险是无过错制，无论谁撞谁都是自己的保险支付，除非对方是违法的，比如没有保险，没有驾照等等。因此一点点的小事故的话几乎都不追究各走各路。老太太如果是遇到一个普通夏威夷人而不是我大概就不会因为没有驾照上法庭了，因为对方可能就不会问老太太要驾照走开了
天堂也有犯罪，当然也会听说有持枪的袭警案例，不过不多见，，而枪杀的恶性案例就更是极少。毒品的确是一个问题，特别是在大岛，记得我们早上在路上的一个farmer market停车，空气里就弥漫着大麻的味道。有时候去海滩也能闻到。在Honolulu中国城边上的公园就似乎是一个毒品交易的场所。但是只要你不买卖毒品，这些和你是没有关系的，我们就喜欢把车停在哪里，因为更安全，他们只是做他们的交易，不是要偷窃和抢劫，而且他们不希望发生这些事情吸引警察的注意。话说回来了，在美国那个地方没有毒品交易呢？只是你不知道罢了，同样你在夏威夷也没有必要知道。而Chinatown的黑赌场之类的如果你不是要去特意找他们，那么他们和和我们的生活真的没有关系。
四，夏威夷是全美幸福指数最高的州，最健康的州，还是最长寿的州（位列全美第二长寿）
幸福的感觉一定是相互传染的，所以你会感到这里的人都很友好，我刚刚来时最感动的就是被人让车。在繁忙的街道口不是争先恐后而是礼让为先。夏威夷街道很复杂很多单向行驶，我刚刚来不熟悉，经常会走错到该拐弯了才发现走错了路或者车道，但极少碰到人给眼色看或者吼你怎么开的车，多是善意的礼让和等待。
夏威夷的失业率一直低于全国的失业率，特别是在oahu岛，失业率只有2.3%。干几份工是常事，闲暇爬山下海晒太阳。我遇到过几个90多岁的老人都还身体非常硬朗，而70多岁的老人我一个也没有从外表上看出来过。官方的解释是我们长寿是因为夏威夷人多具有亚洲血统。
五，夏威夷的教育是经常被诟病的最大缺点之一
如果有孩子上学，那么一定会被告之夏威夷的教育水平差。特别是公立学校更差，必须上私立学校。
实际情况如何呢？的确这里的私立学校很多，这其实是重视教育的特征之一。这里最好的私校在全美也是表现不错的，奥巴马和孙中山都曾经在哪里学习过。
但是夏威夷的公立学校却并非像大家说的那样，第一，公立学校有好有坏，你可以看评分，从1分的到5分的（小学），或者是2分到10分的（中学），这和其它州没有不同。夏威夷中小学教育在全国排名30位左右，并非很差。教育有绝对和相对两个水平。夏威夷的教育水平从绝对比较来说确实比大陆同水平公立学校水平低。从外州好的公立学校过来的学生会觉得这里很容易。就相对水平来说，这里公立高中生的升学率甚至好学校包括常春藤学校的比例一点不比别的州差。
六，最后当然就是住在这里的最大缺点：贵！
夏威夷是全美生活消费最贵的州之一，排在前5名。即便不算房子，就是普通的生活用品大概比全美平均水平要高三分之一到四分之一左右。 解决办法：1，网购。2，买sam’s club和costco的会员卡，基本上价格就和内地持平了。
如果想来夏威夷退休或者居住，那么选择哪里买房子最好呢？请看下期。
夏威夷房地产投资分析和展望第四：卖掉房子打起行囊带上孩子老婆去夏威夷！
开篇废话：可能很多人只想看我写怎么买房，可我认为一个成功的投资也好，居住也好，你首先要全面彻底的了解一个地方，才能知道你需要的是什么，你的房子面对的是什么，才会有更好的成功机会。而如果退休或者移居的话，那更多的了解才是最重要的，而买房子其实是最后那一道关。因为一些朋友谈起来夏威夷的感受，我就多废话几句住在夏威夷的感受。
夏威夷人说上帝在造夏威夷的时候把一切美好的东西都给了它，最后发现它太完美了，只好把它放到了一个远离尘世的地方。因为夏威夷距离那个陆地都远，所以去哪里都要坐飞机
2014年圣诞节Jeff带上全家第一次到夏威夷度假，这也改变了全家人一生的命运。从冰封雪飞的北方来到鲜花盛开的夏威夷，他陶醉了，一周的假期延长到了一个月，这一个月里他们走遍了夏威夷所有的岛屿，然后辞职卖房就那么坚定的头也不回的带着老婆孩子搬到了夏威夷，一切从头开始。
他选择了大岛，因为哪里一望无际的田野让他就像回到了家乡的农庄，可以减少一些思乡之苦。而我也在几乎同时带上我的老婆孩子和全部家当被动的被公司调到了夏威夷，在最初的兴奋过后生活才显露出它本来的模样。大学城长大的女儿很快就厌倦了Waikiki的嬉闹和噪杂和公寓楼的闭锁。在北方自己巨大的宅院里人是那么的突出，而夏威夷的人潮里，你个人就如此的渺小，吵吵着要回去。在学校里她和同学争辩，她哭着对妈妈说夏威夷人言语中处处歧视白人她不能忍受。毫无疑问因为从出生到长大都是白人的环境让她已经无意识的接受了白人的思维。虽然她知道自己是中国人，但是真正的香蕉人无疑，而父母也是无能为力。同学中有一个从西雅图来的中国人富二代，还有一个洛杉矶来的白人富二代，三个女孩虽然不喜欢夏威夷的地方不同，但却成为好朋友抱团取暖，而我自己想起刚刚博士毕业从大城市到小城的时候，感觉是正好相反的，一闲下来就觉得无处可去，太安静了，连个正经的中餐馆都没有，但几十年过去了，早已习惯了那种宁静不想再离开了。我相信孩子们会适应的。。
几年过去了，三个孩子做义工上电视，电台，红十字会，给议员做助理，都变成了夏威夷人，我女儿也变成了我喜欢的样子，一个从内心到外貌都坚定的华人女孩，以华人文化自豪的女孩。她在电视中这样描述自己：以前作为一个亚裔我的周围都是做stem的父母，我们心中的未来也就是学stem专业，夏威夷让我看到亚裔更需要在各个领域展现自己的才能，我愿意像我们的前辈们一样为争取亚裔的平等与权力贡献自己的力量。
说到这里想起网友一个问题：善于炒房的人为什么中国人不去夏威夷炒房呢？我想还是因为夏威夷的宁静。
对于生活在美国的中国人来说，怎么感受夏威夷就看你来自什么地方，如果你来自大城市，你会感觉夏威夷太小了，虽然这里有世界上最顶级的shopping mall，繁华也仅仅限于Waikiki附近。oahu 全岛开车转一圈也不过5-6个小时而已。和洛杉矶，旧金山，纽约，西雅图，温哥华等大城市相比中国人觉得太枯燥了。
人是群居动物，中国人更如此，哪里中国人多就会聚集更多的中国人，特别是新移民，于是又有更多的中国生活文化带进来，房价炒起来，接下来更多人也就来炒房了。其实全美都有很多中国人，很多美国的大学都在小小的城市，都有几十几百的华人教授学者，但是你不会见到他们哪里有中国人炒房，无论房价是涨还是跌。夏威夷其实是类似的情况。第一次来美国旅游的中国人首选地一定不是夏威夷而是美国东西海岸，而经历了东西海岸华人生活的繁华也就觉得夏威夷太小太寂寞了。
檀香山2018年游客约900万，但是中国大陆的游客不足20万，到洛杉矶的中国游客是120万，是到夏威夷的6倍。官方的统计日本是夏威夷游客最多的国家，其次是欧洲，加拿大，韩国，中国大陆加上港澳台和新加坡一起大概位居第8位。所以夏威夷不仅仅是日本餐馆多，而且几乎所有的酒店商店公共服务都提供日语服务。 如果你是日英双语，那么你就太吃香了，到处都有工做。
中国人也不差，银行酒店，保险，也大多有中文服务，医院政府和法院等地方也都提供免费中文翻译服务如果你要求的话。
中国人不炒房价还这样贵，岛外的都是什么人来买呢？据说美国的前500名顶级富豪都在夏威夷置有房地产。我们都知道的脸书老板扎克伯格就在考艾岛买下巨大的土地，据说他的邻居就有orcl的老总还有baba的马云。按地区来算 夏威夷买房最多的是来自日本，第二是加拿大居民，第三美国大陆，第四来自欧洲，包括港澳台新加波的大华人圈子买房排名第8。
总的来说买房的首选是Oahu岛，其次是maui，大岛和考艾岛。
那个岛买房好呢？这当然是大家关心的问题。下篇我们来对各个岛的基本情况做一个比较：
夏威夷房地产投资的分析和展望之五：夏威夷各岛状况之比较
好像终于要说到房地产在哪里买了，但还是欲言又止的样子，看客都急死了。
夏威夷无论你算多少个岛，超过1万人的岛只有四个，自然环境都是不用说的，都各有千秋，Molokai是第五大岛，但是只有7千人，基本都是农民，连个walmart都没有，连一个西部的同等人口的小镇都无法相比，除非你真的是非常的喜欢原始的大自然生活，不然还是止步吧。虽然哪里有世界上最美的沙滩热带雨林和肥沃的土地,7-80年代开始的日本人崛起的热潮中，Molokai也曾经建起了大型的度假村，但2000年的经济危机中就倒闭了，虽然很多在遗弃很多年之后，很多建筑都显得破旧，但依然可以看出当年的豪华和美丽，16年我去的时候竟然见到一些建筑在修整出售，大约有三分之一的condo有人住的迹象，但门前覆盖车罩的车辆比例可以猜测出应该多是一些度假屋或者winter bird购买使用的。
在夏威夷的几个岛屿中，oahu是州府和美国海军的主要所在地。maui是oahu之外旅游发展最早和最好的岛。大岛是夏威夷的主要农业产地。过去夏威夷的农业主要是甘蔗和菠萝，菠萝在80年代就逐渐转移了，20多年前我去maui的时候还到处是大片的甘蔗田，20155年最后一片蔗田消失之后夏威夷就没有主要农业产业，大片的农田基本是荒芜的，虽然有很多提议和替代建议，但无奈都是种不如买，本地生产成本太高而被搁置。蔬菜只能供应本地，销售有限。所以这样一来除了oahu之外的岛屿，旅游业几乎就占据了最主要的地位，世界经济和美国经济的影响就更为明显。比如虽然整体美国失业率一直走低，但是2018年的股市动荡立刻就给大岛失业率带来了影响
1966年夏威夷州编制了全美第一个最详细和严格的土地区域划分法案，被各州复制接纳。这就是你今天看到的土地用途的land zone,夏威夷是全美最严格的土地用途划分者，变更用途很难。基本上全州约48%农地，50%保留地（包括自然保护区和民族保留地）这一部分只有增加不会减少.
下边我们就对几个岛做一个比较: 从下表我们可以看出整体生活花费最便宜的还是oahu岛，虽然大岛对比oahu是0.9但是如果只算kona地区，也是主要的旅游和外地房地产投资的区域，其生活水平不比oahu低，hilo地区的消费水平低拉低了整体的比率。而生活方便度来说oahu之外岛屿无法相比。
oahu是面积第三的岛屿，只有大岛的6分之一，但是人口却是全州的三分之二，地产交易非常活跃，如果你看molokai在zillow上只有几个买卖和租赁，无论贵贱，你想出手很难，想买也没有选择。其它几个岛要好很多，但是基本上外州买家都占据40%以上，一旦风吹草动房子租赁和价格都将会巨富波动是毫无疑问的。而oahu整体的外地买家只占8%。
夏威夷整体来说房地产自有率很低，只有55%，kauai最低只有50%不到，Molokai最高 80%，也就是说有45%或者更多的居民是租房住的，因为房价过高。这也就给房地产的租赁和价格提升增加了动力。
我同时列出了夏威夷40年代以来的人口增长情况， 夏威夷一直是美国各州中人口增长比较大的州之一。
下图是家庭中位收入在最近几年各岛的变化，2015年股市大跌，kauai就受到巨大影响。大岛也踌躇不前。而oahu是一直向上。oahu虽然旅游业是支撑，但是就业主要靠政府职位，大约70%来自于州和国家政府直接和相关行业。而其它个岛旅游业和相关产业创造的职位占据60-80%，所以容易受到经济和旅游市场的影响。
夏威夷是全美房地产税最低的州，自住的单家庭房地产税maui最低，在扣除免税额度之后，平均地产税低于0.2%，其次是oahu，扣除免税额度之后地产税约2.7%，大岛最高大约0.6%。 而且公寓和多家庭大岛的税率超过1.1%也是全岛最高的。oahu 约0.45%，即便是超过百万的外地买家加上地产税翻倍也只有0.9%。
我们再来看一下夏威夷房地产的历史走势，历史上夏威夷经历过几次大的房地产上升潮，50年代的二战之后的发展潮，你会看到很多地产都是50-60年代建筑的，第二个上升潮就是80-90年代的日本崛起时期，据说当时大批日本人来夏威夷闭眼买房，甚至整栋楼整条街的买。当然这也是建筑的高峰时期。第三次就是2000-2007年的次贷房地产泡沫时期。
我选择了Oahu （红色） maui(蓝色）和洛杉矶（绿色）三个地区的过去四十年的房价做了一个比较。如下图。结论自己做。没有选择大岛等大岛在之前几十年变化很小，是2003年后才开始上升波动。到2007年大幅上涨了40%-50%，然后一下跌了50%如下图。其它各岛基本和大岛类似，也和洛杉矶的地产价格走势曲线类似。只有oahu的表现出不同，在历次上涨中都是最后下跌，跌幅很小，而且最先上涨。洛杉矶和oahu在历史上洛杉矶可以是先跌先涨。但是洛杉矶跌幅都比较大。
大岛2003到现在的房价走势，巨大的波动，当然也预示着巨大的机会。oahu的房地产价格早已超越了2007的高位，但是其它岛屿包括大岛才刚刚到达前高的位置。
夏威夷房地产投资分析和展望之六：那个岛买房最好？
上文各岛基本情况比较后的问题：
瓦胡只有你是外州人士不准备自住的房子超过100万的才会有地税加倍，加倍后是0.9%依然低于很多州的地税。无论你买的是独立屋也好，是多单位也好都一个税率，但是大岛是独立屋之外的居民住所建筑，无论自住还是商用都是1。1%+。
其实说到房地产我觉得还有一个很重要的因素，那就是房地产保险，我没有个州的数据，各个公司也会有不同，但是有一个整体数据，全美平均房地产的保险费用是1200美元，夏威夷将近1000美元。但是全美房地产中位价格是不到26万，oahu是将近80万，换句话说夏威夷的家庭房屋保险比全美便宜三分之二还要多，这基本上和我自己的房子的情况是类似的。一个将近百万的房子，保险费约900美元，我之前在外州40万的房子要2000刀的保费一年。为什么夏威夷的保费低呢？因为自然灾害少。当然如果你在大岛，保险是不包括火山险的，这次火山爆发你房子被毁了，那没有保险。 如果你挨着海边想保海潮或者海啸等等，单独保，很贵。一般人也不保，因为这里唯一有记忆的海啸还是1929年。有些地段需要保险水灾，因为暴雨会淹，保险也会贵一些。
除了上篇文章中所罗列的各种因素之外，我自己也走遍了几个岛屿，我的观点是5个大岛中排除Molokai，除非你是非常喜欢原始的生活，是原始而不是乡村。人口太少虽然非常的美丽，买卖交易都不容易。
其次是考艾岛，有人叫可爱岛，确实可爱，去年80%的房地产交易是美国大陆人买的。我认为岛上的房地产不比oahu便宜，而且数量相对很少，只有oahu的交易量的10分之一，如果不是准备居住在哪里，我也放弃投资。
这样就剩下了Maui，Oahu和Big island三个岛。
Maui的房地产和Oahu的价格差异不大，Oahu的价格中位数是80万，Maui是70万，这还包括了Molokai等几个小岛，所以Maui本岛和Oahu价格类似。2018年Maui80的房地产交易是加拿大人购买的，很好玩是吧，似乎大家都商量好了似的，美国人去考艾岛买，加拿大人买Maui。
Maui是我最熟悉的地方之一，20多年来几乎每年都会在Maui住上半个月到一个月。也看着他一步步的改变和发展。旅游业是Oahu之后开发的最好的岛屿。20多年前全岛只有一家中餐馆（现在已经不在了）我每次都必须光顾。但是Maui也是生活指数最贵的岛，什么都贵。 旅游业是最大产业，在2009年的经济衰退中影响巨大，再有经济危机，它受到的影响可能还要大于2009年，因为当时蔗糖生产还是很大的一块，现在更加依靠旅游，农业还没有找到发展方向。
Maui除了加拿大人也是明星等最喜欢的购屋的岛屿。行业预期2019年Maui房地产可能会进入盘整，今年前三个月已经出现了销售数量下降和上市房屋增加的情况。Maui的房屋自给率比较低，出租市场不错，但是价格不高，40%以上的首付才会有正现金流。短租市场活跃，不过短租多数都是非法出租。
大岛去年火山爆发，毁灭了几千间房子，造成房价一度大涨25%，但是随后因为火山爆发灾难的风险性使得外地的买家却步，旅游也受到影响，房价开始回落，但全年依然上涨10%左右。夏威夷旅游局认为火山爆发的负面影响可能需要几年的时间才能恢复。
大岛农牧业和旅游是主要产业，咖啡，坚果，木瓜，荔枝等等瓜果销售全岛。在火山爆发前大岛是州政府准备重点打造的旅游岛屿。但实际投入很少，原因还是因为火山。大岛是活火山，很吸引人，但是随时都可能爆发，所以保险公司不接保，也没有公司和政府愿意更多的投入资金。 这也是Hilo发展不如Kona这边的原因。
Hilo房价很便宜，大约比Kona 便宜一半.长期出租市场不大，所以准备买了房租做长租没有价格也没有市场，20-30多万的房子租费大概1000刀. 短租活跃。政府基本上是睁一只眼闭一只眼，PM一般按25-30%分成。到大岛的只有三分之一的人会在Hilo过夜。在食物链的底端。
Kona在食物链的中间，是大岛经济旅游的中心，也是最多的外地度假屋购买地。价格比Oahu大概便宜三分之一，但一个个社区大约一半都是外地人买的房子，长租也是一样不划算，50-60万的房子只能受到1700-1800的租费还不一定马上找到人租。我跑了大岛多次，跑遍了全岛，一个房子都要下单了还是撤了。短租和Hilo一样政府过去基本不管。PM收25-30%。 不过大岛和一般的地方不同的是，10-11月份房子非常抢手，租价高好出租，因为世界铁人三项锦标赛和赛艇运动员集训。
但是因为短租的人太多了，引起了社区的不满，所以报道说大岛，Maui和其它岛屿，包括Oahu整个夏威夷都开始进行更有效的立法管理。据说Maui目前最严。
Maui和大岛一年的房屋交易量大致相当，独栋单家庭大约年交易1000多户是瓦胡的四分之一，公寓和多家庭大概500-600单元是瓦胡的十分之一。更好玩的是大岛最大的外岛买家竟然是本州外岛的居民。我知道的一些夏威夷朋友都在大岛有度假屋。逢年过节就会过去住一段时间。
每个人的生活方式不同，喜欢的地方也不同。退休居住或者度假屋，我觉得自己喜欢的就是好的地方。大岛的面积是其它所有岛屿的总和，人口只有十几万，有独特的火山旅游资源，所以这20年是人口增长最快的一个岛。长期来看应该是很有潜力的。
最后Oahu，人口约百万，全岛70%的就业是政府相关产业，30%的旅游业，全部房地产交易数量超过1万单，平均每个月都有1000多个房地产交易成交。是最为活跃的房地产市场之一。
全美的房屋自有率是70%，Oahu是54%，另外美军海陆空三军在夏威夷大约有4万多军人不包括家庭和孩子。这些人基本是每2-4年就会轮换一次， 夏威夷虽然没有大型公司，但是很多公司在夏威夷的分支人员基本也是轮换性的，4-5年就会轮换走人。所以租房市场巨大，而且稳定。
每年1000万的游客，过去大约有75%以上的游客只在Oahu停留。现在经济走强向其它岛的输送能力增加，但是依然有超过70%的不会去外岛。即便去外岛时间也短，2018年旅游局的数字显示，游客平均在Oahu岛的时间是9天，其它岛2天 。在oahu岛每天平均消费是200美元，在大岛只有100多。
酒店入住率过去10年Oahu 最低81%，最高90%，其它岛酒店入住率最高是2018年大约77%。
家庭住房的空房率其它岛都差不多，都超过10%，Oahu的空置率在3%-6%之间。加州过去10年的空置率是3.5-12%，全美过去10年的空置率是6-12%
显然无论你是自住，长租还是短租，在Oahu都会比其它岛有更好的市场。
夏威夷房地产投资分析和展望之七：夏威夷的房价还会继续涨吗？
先回答或者补充一下之前大家的几个问题：
1，文更正：有朋友回帖说大岛现在Hilo20多万的房租也涨到1500左右了，我文章写1000做个更正。同时我认为今年大岛出租房的价格大幅拉升是和火山摧毁几千房屋有关的。Kona 2016年1.1m的房子租金3000，50万的房子1700租金。我在Oahu 1。1米的房子租金5000，Kona还要雇PM，所以我最终还是权衡利弊离开了。
2，来夏威夷玩是否可见面？欢迎欢迎。咱是丑媳妇不怕见公婆，凡是来夏威夷玩的请我吃饭我一定都赴宴：-）饭菜好坏不拘。
3，加拿大人在夏威夷买那么多房子，他们可以长住吗？ 这个问题专门请教了专家的，因为加拿大是夏威夷除了日本之外最大的外国投资者买家，所以对这些事情realtor都要求了解的门清才行。一般来说退休的加拿大人可以在夏威夷长期居住不需要签证，但是如果你超过182天你要付income Tax，所以加拿大人基本都是snowbird，控制自己在这里居住的时间不超过182天。
4，Oahu外地人买房的加倍地税是只从100万以上的部分，这个又找专家确认了。假如你买1m以上的房子才有这个加倍地税，但是是分两段计算，100万以下是0.45，100万以上是0.9.如果是自住税率是0.35%加上自住房折扣就只有0.25%左右了。
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夏威夷的房价还会继续涨吗？
我已经收到几个人问这个问题了，如果有人可以肯定的告诉你未来会发生什么，无论是房价涨跌还是什么，那么一定是上帝，也就不会有房地产危机的发生了。那么是不是房价涨跌就是无法预期的呢？我想我们可以从历史来推测未来，从一些相关的数据来推测未来，至于未来是不是会按我们预期的发展就只有未来才能告诉我们了。
无论是全美还是说夏威夷，房价的历史走势都是上涨的，全美从50年代到现在房价去除通胀因素之外的大约平均年上涨1-2%，夏威夷的房价则平均年增长率在4-5%，只算Oahu的话就更高，大约平均年增长5-6%，可见Oahu称为房地产投资之岛是名不虚传的。
房价的上涨最根本的动力有两个：供求关系和购买力。
一，首先说供求关系，夏威夷的住房拥有率只有55%不到，远远低于全美69%的比率，这当然意味着巨大的需求。夏威夷DBEDT（商业，经济发展和旅游局）预计到2025年夏威夷需要6万五千到10万套住房，所以开发商机巨大，考艾，大岛，Maui和Oahu四个在建或者在规划的新社区都有几个，但是到2025年可以建成的数量连需求的一半都不到。
目前从新屋许可看每年能够建成的新房总数量（包括所有型式的住宅，多家庭，独栋，单元等等）全部夏威夷只能建筑4000单位左右见下图。同时我们可以看到在历史上房价大幅上涨的时期新屋许可也呈现爆发性增长，从2015年开始房价上涨，但并非暴涨，新屋许可也是温和增加。
新屋建筑不足有几个原因，1，是建筑能力不足，现在夏威夷的失业率已经低到2.3%，全美最低的州，建筑用工严重不足。2，建筑材料，在夏威夷所有的建筑材料基本是靠海运进来。3，建筑用地十分紧缺，就以oahu来说虽然有大片的空地，但是想转换成建筑用地很难，从珍珠港往东几乎完全没有空地了，要建筑只能拆旧建新，或者是低改高，但是夏威夷对高层建筑的区域和高度又有极端严格的限制。去年政府把以前独栋家庭的规则改了一下，以前单独家庭宅基地分为3500尺，5000尺，9000尺等等，只能一块地建一个单家庭，现在房客5000以上你申请可以加建一个独立的房子。即便如此能够增加的数量有限。，
游客住宿也是一大需求，下图我们可以看到过去四十年游客不断增加但是用于游客的房屋并没有真正的增加。这也是各种短租房的出现的必然吧
二，购买力，
诚实的说，夏威夷的房子价格太高，一般工薪阶层没有钱买房，这也是为什么夏威夷的住房自有率大幅低于全国平均水平的原因，即便是工资有所提高，底层的工人也没有能力买房，那么这样高的房价谁来买呢？除了岛内的购买力之外当然就是岛外的投资者和移居者。
下图是1990年到2013年的移居数据，虽然房价有涨跌，经济有好坏，因为我们经历了两次大的经济危机，但是外国移居数量基本上稳定在1万人左右，美国国内移居夏威夷的人数虽然受到经济形势的一些影响，但整体上保持逐渐增加的趋势。（50年代-70年代是夏威夷移民人口爆发的时期。）
夏威夷檀香山在50年代初还是一个小渔村，在这短短的70年的时间里一跃成为世界最著名的旅游胜地，和顶级城市，当然经过了几次大的房价上涨和房屋建筑的大爆发时期。而移民是夏威夷发展和房价上涨的主要动力。
1950-1959，真正成为美国一个州之前，二战后的恢复发展时期，五年共卖出了公寓623套，檀香山出现了城市的雏形。房价上涨了50%，均价由7.3万涨到了超过10万。这个时期主要是独栋家庭住宅的建筑
1960-1969：就在大家都以为房价上涨结束的时候，60年代共卖出了公寓房3000多单位，整体房价又涨了40%，这也是夏威夷成为世界观光旅游胜地大肆开发的阶段。因为许多当地人开始担忧自己的生活会被改变，夏威夷岛将布满房子，所以通过了土地使用法。将城市用地严格的做了限制。
1970-1979：这十年人口继续膨胀，卖出了公寓8千套，房价继续上涨了50%。随着美国利率在1980年达到18%的峰值，房价上涨开始受到抑制。
1980-1990.,这个时期也是美国国内经历房屋泡沫的时期，许多房屋建筑商倒闭，但是夏威夷的房价并没有太大变化，只是建筑大幅缩水，仅仅建筑了不到900套的公寓，但是房价却又上涨了40%，而全美房价在这十年只涨了10%。
1990-201020年间只建筑了公寓1500套，在经历了20多年的建筑低谷期之后，随着房价的回升，因为建筑用地的稀缺，单元公寓再次进入爆发期，2015-2018已经建筑了大约5000套。
除了普通的移民移居之外，美国军队人员也是夏威夷房屋市场的购买力支撑之一，下图是夏威夷30年来军队人口的变化情况，除了2008年附近的巨大变化之外，整体趋势是保持逐渐增长的好势头。别的不多说，2008附近的巨大变化是因为政府的太平洋策略的影响。而最终的情况是，美国政府越来越努力打造夏威夷海军基地。这已经是党派共识。
说到购买力不能不说经济，这是夏威夷政府对经济的预期，2018，2017是实际数值，显然这个预期是受到国际货币组织对世界经济的预测的影响，对今后几年的经济增长速度预期有所放缓，但是工资收入却显示出强劲的增长。而且整体游客人数和消费力都在增长。
三，其它影响夏威夷房价的因素
利率是影响房价的主要因素之一，这在全美是没有异议的，但在夏威夷特别是oahu房价和利率的关系要弱的多，比如在70年代末到80年代只有利率到了18%的极限的时候才产生短期影响. 和美国国内的情况有很多差异。
相反多数人相信夏威夷的房价和经济和日本有巨大关系。70-80年代的房价泡沫就是日本人的抢购造成的。当年据说有日本人整栋楼甚至整条街的买房子。89年日美开始贸易战，夏威夷的房地产也进入衰退期。时至今天日本人依然是最大的旅游和国外购房者。
四，我对夏威夷房价的走势分析和展望。
2018年夏威夷房子上市后平均会拿到5个以上的offer，现在平均30天内可以拿到5个offer，也就是说明显的抢房子的状态没有了，平均上市时间延长。毫无疑问这和整体世界经济的预期情况一致。
我的研究发现，夏威夷特别是oahu的房价走势和北美的经济情况的相关性不如和世界经济的整体相关性高，而和东亚太平洋地区的经济情况的相关性为最高，回头看夏威夷5自70年代以来的走势，几乎是东亚太平洋经济走势的翻版，只是要提前一两年。如图，红色为东亚-太平洋地区的GDP，数据取自世行公开数据，这个地区的经济势头很猛，如果历史可以重复那么Oahu的房价还有的涨，而且很可能很快就会大涨。
每一次夏威夷的房价暴涨过后都会引来房价末日的担忧，50年代末的上涨大家认为加入美国的利好可能已尽，没有想到房价暴涨直到70年代末，就在担忧夏威夷移民红利消失的时候，又掀起了日本的抢购潮，人口依然继续增长。日本经济萧条之后到现在也没有起色，但是夏威夷的房市却又在2003-2007年再次大幅上涨。这一次很多人都很镇定了，2014年房价开始上涨之后到现在已经是第五个年头了，但是还没有出现之前几次的暴涨，年涨20%-35%的暴涨连续两三年，所以大家又开始担心，这是不是说这次的房市不会有暴涨出现，而是会从现在就开始缓慢增长缓慢回调了。
我不认同这个观点，除了上边世界经济的数据之外，我们来看一下夏威夷的游客数据。下图我们可以看到夏威夷游客人数在日本经济衰退之后出现了一个阶段的盘整期，但是盘整向上，而且早已突破前高大幅增加，这说明虽然日本是夏威夷游客的最大单一来源，但是所占整体游客的比例在减少，夏威夷对世界游客的吸引力越来越大。
但是游客消费总额却在89年到达顶峰后因为日本的衰退，游客整体消费水平进入停滞状态，随后是两次的经济危机，虽然大家出来玩。但是花钱明显的小心了，不过经过了20年的盘整之后，日本的影响已经消失，这和游客人数是对应的，我们看到日本经济依然没有起色，但是2010年后游客总消费却开始大幅回升，特别是最近几年世界经济走强，游客也变得奢侈起来了，技术走势上看我们可以合理推断游客人数和销售总量都将持续走出新高。那么Oahu的房价呢？
下图是Oahu的房价历史走势，和我的预期。在我的预期一图中Oahu的房价数据经过了通胀矫正。每一次的房价偏离中线，都会回归，每一次盘整之后都会有一次大的拉升，我认为这次也不会例外。
当然未来走势可以是两种，1，是进入盘整然后上涨，这样的情况我们之前没有过，所以只能说历史不支持这样的走势，我上边对经济和游客等各项分析也不支持这样的走势。2，继续目前的增长速度一两年后就进入快速拉升周期，这样的走势符合我之上的各种分析。
日韩游客的大幅增加也是在美国对日韩免签之后，在川普上台前，夏威夷一直在推动对中国团游的免签，但是川普上台功亏一篑，不过谁知道未来那一天就成真了呢？那样的话，，，，后边的话就不说了。
当然一定要说一句，我这是自己的一家之言，是不是正确的只有未来告诉我们。所以你别信以为真，如果你信了，你买了，那么别怪我。我只是把我的想法，我的观点，我的研究，我的分析还有我的资料免费和你共享，至于其它就是您自己的事情了，和我无关，这算免责条款吧。何况我还不是卖房子收费的代理啥的。
下一期会介绍一些具体的区域和购房的选择（不会介绍具体房子，我不是卖房子的）
夏威夷房地产投资和展望之八：去寻找我心中的世外桃源。
还是先补充和回答大家前文后的问题：
1，夏威夷有流感季节吗？没有流感季节并非没有流感，但是我们到这里几年了都没有得过流感。而老婆在美国大陆的时候每年都要得几次流感，咳嗽起码半个月才会好，真是肺都咳出来了，到这里别说流感竟然连常常犯的咽炎都好了。我是有遗传的轻度哮喘对灰尘和冷空气，每年冬天就会轻咳，常被喷雾也没有见到效果，这里我完全没有任何问题了，就凭这一点我也不肯离开夏威夷：
但这还不是最根本的，人的舒服有两个方面身体和心灵，缺一不可。我们来美国就是在读书，毕业了就是在公司或者学校做中高层的工作,这里中高不完全是职位的意思，比如你做研究员，那么你接触的层次就是中高。所以即便是在早期也不曾感受到作为华人或者亚裔的被歧视。但是我们经常会听到哪些老的移民他们诉说被歧视的事情，我总觉得那离开我很远，是因为他们不能融入美国的社会。我从来没有担心过孩子们，因为他们有很多各个种族的朋友，每天似乎都很努力很开心，当然没有歧视问题。但是昨天我的女儿和原来的朋友的一个对话让我十分的震惊和反省，我究竟有多了解我的孩子们所处的环境和心灵？
对话是关于她高一届的一个朋友angela，刚刚被哈佛录取了，毫无疑问她是非常的优秀，参加很多活动得了很多奖项，女儿告诉我Angela说她不想和很多人说很多关于录取的事情，因为她是亚裔，他们心里都拿她当学习机器看待。女儿说完随便的加了一句，哪里对亚裔不是很友好。我的心灵的震撼是不可言语的，因为我从来没有这样的感受，也从来没有觉得孩子们会有这样的感受！
即便我不曾感受到歧视或者不友好，但是毫无疑问，即便你在那个城市生活了很多年，在很多当地人眼泪你依然是宾客，最多是相敬如宾。但在夏威夷你永远都是宾至如归的感觉，即便是你第一天搬进你的家，你一定会感觉到你是这里的主人。作为一个亚裔，没有人歧视你，只有你歧视别人的份。我去过华人很多的洛杉矶和旧金山，几乎整个街道整个城市都是中国人的，说中国话写中国字卖中国货，但是离开了那一片区域，你依然是宾。
让你感到舒适的身心合一，夏威夷做到了。
2，能不能贴一个夏威夷中英文地图上来？汗，从来没有想过这个问题，不过确实应该，来了！有些中文翻译有几个名字。
下边这张图我把各个岛的单家庭价格和单位平方英尺的价格也列上了，便于大家一目了然。说明一下，数据不一定十分精确，特别是Kona和Hilo，因为岛的数据来自政府，城市的数据来自地产商，各个地产网站都有些许差异，不过大差不到哪里去，只是给你一个参考。大岛我没有列全岛而是列了两个有机场也是最著名的两个城市。图中的数字是在建的新社区。大岛的Hilo一带虽然现在房地产很热，但是并没有任何新社区规划，主要是因为对火山的担忧。不过有一个地产开发商提供打包新屋套餐，有几个设计可以选择，你选好了给你建。
这里是其网站：hilo package homes
从上图我们可以感受到，单位价格最便宜的就是大岛，其它几个岛虽然瓦胡最高，但是基本上都很接近了，考艾岛虽然单位价格稍低，不过趋向豪华型的度假村模式，所以每栋总价格反而会比较高，适合大小土豪的世外桃源做度假或者第二家庭用房什么的。
夏威夷除了大岛的活火山之外，其它各岛基本都是高山流水，碧海白沙，青青草地海风习习，悠闲渔村。四季如春美如画。很多人来夏威夷喜欢追求一种市外的清净和安逸。远离城市的喧嚣和拥挤，享受一种回归自然的心灵安逸。
中产老百姓可能会更倾向于大岛，房价便宜，地域辽阔，正好符合自己的钱包和心里需要，所以一般老百姓的度假屋大岛会占有这些优势，特别是靠近火山到Hilo一带似乎就更是房价诱人，。在hilo40万买一套这样的3卧室2浴室的小别墅大大的院子是不是你理想中的世外桃源呢？
我一个朋友在为哪里退休做准备，这几年几乎跑遍了全美上下，要求不要太冷，不要太热，不要太贵，不要太拥挤，还要生活很方便。去了亚特兰大，感觉夏天太热，去了洛杉矶房价太贵，。。。好喜欢夏威夷，于是选定了大岛，因为只有大岛似乎才符合她的世外桃源的一切要求。在她准备要去大岛买房的时候，我建议她先去大岛住一个月再买房不迟。一个月后她反悔了因为大岛还是太枯燥了。，而我为她在Oahu选了一个价格和条件非常类似的房子，她惊呼到这太棒了！
我曾经做过一个调查如果你有机会在夏威夷长住，你会选择那个岛？如果有机会你还喜欢回来度假吗？
结果非常有趣，Molokai我自己认为是非常漂亮的一个岛，可以和waikiki比美的沙滩，可以有一公顷地的院子，还有农贸市场夏威夷最便宜的瓜果蔬菜，甚至可以自己丰衣足食，但是几乎去过的人都是坚决不会再去了，更别说常住。为什么呢？因为人是一个奇怪的群居动物。虽然很多人喜欢世外桃源，但是那一定是有很多前提的。比如生活的方便性，如果一个地方即缺少商店也缺少餐馆，缺少剧院等等公共活动场所，你自然就会觉得不舒服，只是多久的问题。就像我的朋友在大岛的经历。当然我另外一个朋友打起背包全家就移居去了大岛，现在已经是岛上比较知名的地产经纪了，他就过的很好。
我自己住在Oahu，也可能免不了就有点王婆卖瓜更觉得Oahu好，也因为我住在Oahu，所以我将只介绍瓦胡的房地产。在美国大陆的时候，常常假期或者周末就开车出去，无边大地随便开，但在夏威夷实在太小了，几个小时就转回来了，看房子就成了一种爱好，越看越发现Oahu别有洞天，可以说各种需求都可以得到满足，每个人都可以找到他的世外桃源。特别是科研人员的职业习惯，几年下来跑遍了Oahu的大街小巷，天涯海角。对每个区域的出租历史和房价历史都做了深入的研究。
下图是Oahu岛的一个基本城市和分区图，便于大家在以后的篇章中讲到的时候查找方向。
夏威夷房地产投资分析和展望之九：Oahu淹没的珠宝，退休好去处 Waianae
惯例前文问题回答：
1，夏威夷是不是很潮湿闷热？先看数据，下图是我根据气候中心的数据做的一个汇总，你会发现每个岛都有雨和旱的两面，这是因为它的山脉和气流的影响。夏威夷各种用水包括灌溉都是雨水，所以雨一定要多的。但是夏威夷又号称阳光之岛和彩虹之州，是因为这里虽然下雨，但是极少阴雨绵绵的天气，多是来的快去的快。至于闷热潮湿的天气我的经验大概只有每年的9月会有几天，其它时间是很难享受到的。即便是雨面地区夜里早上下也不闷热，相对潮湿是有的，但微风很快吹过，并不觉得潮湿，有时候会有梅雨时节的感受，不过很短时间。这里几乎每天都可以看见彩虹就是因为晴天下雨的缘故极易形成彩虹
就Oahu来说，我家没有装空调，而且我们这个小区也没有看到有装空调，但是一些地方还是需要空调的。比如檀香山的高楼里。Oahu的雨是北面比较多，南面比较少。Waikiki号称一年350天晴天，但是我们住在Waikiki的时候每天凌晨3-5点乌云瞬间而至，哗啦啦下十分钟半小时就快速收兵，迎接满天的朝霞和升起的太阳。也经常会阳光高照哗啦啦下了几分钟雨，你还没有看到云，雨已经去了。总的来说这里的雨都是夜里和凌晨下的时候多，全天下雨的时候少之又少。只有9月份会有几天闷热下雨的时候，我从来没有遇到过雷阵雨，打雷闪电这里也是稀罕事。而全年极少超过30度，极少低于15度，所以。。。
问题2，夏威夷有什么工可做？先说明一下我不是在劝人移民夏威夷，当初我来这里找不到夏威夷的信息，但大家很帮我，也不断有网友来问我夏威夷的事情，我就想介绍一下，但一直拖了几年才算有时间。我所理解的是退休来的，或者是投资来的，那不需要找工作，或者是因为工作调动来的。
我已经说过夏威夷失业率只有2.3%所以你想做什么的话总会有工作，只是想找一个赚钱多又轻松还可以买大房子的工作不容易。夏威夷主要是服务业，Oahu除了政府和军队之外，我认为就看你有什么技术了，任何服务型的应用技工都是非常好的收入的，比如水电等等，前一段给我修网络的小伙子说他只上过一个职业学校，年薪是18万。护士，医生，会计，修车的，修门的，啥啥的都是缺的很。
还有一类就是异地办公的，我的房客中有三分之一是异地办公的，有一家全家都是直接从外州搬过来，自己搬家不是公司搬家，全家都在外州的公司异地办公，还不是计算机技术。希望我回答了您的问题。
问题3，我有没有realtor执照，目前没有，虽然从买房子开始就想考，可是一直拖着，但是我研读了realtor要学习的课程和书籍，因为我觉得这些知识是非常有用的，如果我那天有执照了你也别惊讶，也许我永远都不去考。
好，话归正传，且说上文说到，我给想在大岛买房子的朋友在oahu找到了梦想的家，这个家在哪里呢？就在Oahu的最西端waianae。 很多人一听就摇头走开了，那不是那个又穷又破的烂地儿吗？
确实在很多夏威夷人的心目中waianae是破旧贫穷的代名词，记得我们刚刚搬来夏威夷的时候一次在中餐馆吃饭没有人就和老服务生闲聊，他说你们搬来这里很贵的房子，住不起的。除非是到waianae，哪里都是穷鬼那么远谁去？我因为在网上看到哪里的房子很便宜，所以询问过我使用过的所有的realtor，全都认为哪里又穷又破不适合买房。完全是噗之一鼻的态度，教育我不能只看到便宜。
后来我发现虽然夏威夷很小，Oahu岛很小，但是因为人口密度高，所以大部分居民并不真正的了解夏威夷的各个区域的情况，特别是全岛人口超过80%都居住在东半岛，人口密集的地区因为山脉等各种原因，可以说整体城市是一个立体的网，一般民众只是在主要交通线和主要景点，主要服务点，商业区而已，Realtor也不例外，除了自己居住和很熟悉的一些区域之外，对其它的大部分地方都是道听途说，很多印象和信息都可能已经非常老化了。对waianae的印象就是其中之一。
waianae原本就是一个小渔村，现在那个小渔港依然很出名。所以居民多是渔民和农民。他们喜欢散漫和悠闲的生活，反对现代开发这片土地，所以虽然这片waianae 海岸遍布美丽的沙滩和风景，野生海洋动物，但却很少宣传，很少游客。沿着93号公路一直走到尽头就是著名的Kaena point 州立公园。除了美丽的海滩还可以徒步几英里到岛的最西边观看岸边的海龟海狮鲸鱼等，我们经常开一个多小时车到这里的海滩来玩，一次我们想去看山就拐到了大地深处，然后我们发现原来大家说的都不是全部的事实，这里不仅有一些漂亮的小区，不仅有穷人还有一些巨富的人居住在腹地深处。
这里是所谓的背风海岸，清爽干燥，南面是海北面是山，山脚下是肥沃的土地，有很多的蔬菜农场，现在也有一些华人在这里经营蔬菜农场，每天早上这里的蔬菜会运送到全岛各地，目前夏威夷90%的用品需要从岛外运输，蔬菜这些年在不断的扩大种植，大概自给率可以达到40%。
这里的房价是Oahu其它地方的房价的二分之一或者三分之一，单位价格约320美元/SF，安静休闲 既避开了大城市的喧闹也没有游客的打扰。这些不都是在大岛买房的要求吗？但这里又有大岛不具有的一个优势，就是随时都可以开车到檀香山采购就餐或者。。。。而大岛要买什么的话即便是想找个好的中餐馆西餐馆都要做飞机才行。
有人说这里偏僻，我觉得那是相对檀香山等地来说的，而不是相对大岛来说的。至于交通，当然这里没有拥挤，实际上Oahu也只是在主要城市的主要干线的rush hour才会有拥挤，而且不像纽约芝加哥一样到周末的时候进城出城也会大堵车。如果你不是赶在非周末的rush hour要去檀香山那么你不会遇到交通问题。
我不是买房的，所以我不会介绍具体的房子，这里只举例一个小区：
这是2000-2008年间开发的一个小区，建在一个山脚下的小平原上，出来小区就是一个小商业区和美丽的海滩公园。Oahu单家庭主要是50-70年代的建筑，市区有一些更早的30-40年代的建筑，2000-2008的就很少了，再就是最近几年的新房。也就是说在夏威夷这算是很新的房子，这里的房价在2008年到达顶点，在2012年最低点跌了有15%左右，现在刚刚超过高点。这个区也是Oahu房价最后上涨的区。
如果你想有一大片地，你当然可以买一个农场，或者你只需要1-2英亩的院子，这里也有一个小区就是为这样的富人准备的。因为没有房子在卖，我不好登照片，这是一个封闭的小区，我们曾经参观过一个退休的农场主的家，巨大而豪华，特别是那大院子。，价格只有市区的一半，或者说市区不可能有这样的大院子，我就列一个卖地的吧只是好说明。这个地1.3英亩只要50万，在Honolulu， 5000尺的地就要1米，下边图上的两栋白色高楼是2000年建的两栋高级公寓，下边是一个高尔夫球场，球场的左边是一个高级的富人封闭单家庭社区，照片不显示
当然这个市也有最大的无家可归者营地，原因很简单，这里干燥和偏僻。这里也有Housing Project的房子，即便是在这些房子周围也不存在治安问题，和其它城市所谓的黑人区是不同的。同时你要知道这个市是很大的，你在这个市买房子并不表明你会和流浪汉为邻。即便你买房在这些人的旁边他们也和你的生活无关。所以我认为夏威夷并没有真正意义上的坏区，只有穷人，但他们不是恶人，不是坏人，没有治安问题。
需要提醒一点的是，这里我认为是最适合退休的地方，但不适合带孩子来移民居住的地方，因为这里的公共教育质量很差，原因很简单没有好老师。夏威夷整体缺老师，虽然说Oahu的教育资源是全岛一致共享的，但在偏僻的地区老师就不好找，自然教育质量也就差。
既然这个区有这样著名和漫长的海岸带，那么有海边小区吗?
这里最著名的海滩是pokai bay，海水很平静天然适合游泳，而且这里还距离小海港和钓鱼地很近，所以在这个区域有几栋公寓和一些单家庭住宅，或者说有一个小区。房价并不贵，房子也很普通。比如这个
我并不推荐买这个房子，因为1，这里附近是海滩公园，公园和这附近经常有无家可归的帐篷。小区的房子很简陋。
现在Oahu很少有Water front 小区，不同区有不同的原因，主要是因为海滩是大家的不是你自己的。不可以圈起来，这个区因为公路就紧靠海边，所以形成了公路南面是海，北面是居住生活区或者地，山的情况。很多房子都是过马路就是海滩，居住区纵深很浅，就是我第一个介绍的小区，从小区开车到海边只要2分钟。走路5-10分钟。这算比较远的了，当然那个富人区比较远离海岸了。不过开车也不过5分钟而已。
最后提醒一句，大家不要看网上的图片来选择，这个区非常复杂，一定要现场看，而且不要用正常思维去想。并非靠海的房子就好，相反人类总是先选择最好的地方去居住，因此好的地方好的海，公路两边基本都是旧房子，除非是拆旧新建的。即便是你这个房子新建了，你的邻居也一样还是破破烂烂。
夏威夷房地产投资分析和展望之十：Oahu快速崛起的新城市：Kapolei
上文问题回答：1，哪里公寓好出租？这个话题太大了，就这个Waianae区域来说，公寓不多，都在好出租的区域。
2，这个其实不是问题，是网友说在Waianae住了7年了，海边有很多无家可归者，而且只有一条路交通拥挤，所以不推荐。他是自己住在哪里当然比我有发言权，也给大家提个醒。也欢迎更多的夏威夷的朋友一起讨论。同时我要说明的是，这个区我只推荐退休，海边的无家可归者我的研究是没有发现治安上的问题。当然这也回答了第三个问题就是不建议购买海边的房子。只有一个93号公路到檀香山去，所以如果你是去住在哪里在别处打工就麻烦了。我去哪里很多很多次从来没有遇到过交通拥挤，但是目前市里在讨论另外开一条路出来，不仅仅是缓解交通，主要是万一有事的话有备用线路可用。
3，上文后有人建议我组一个夏威夷购房团，实话实说我真没有多少动力干这事，不过我还真希望我周边多一些大陆来的说得来的朋友可以玩。我就开了一个群，是公开的，也不用申请，我不知道有没有必要设一个群。
http://www.wenxuecity.com/groups/index.php?act=groupview&gid=3033
今天我们讲的区域是一个完全是在地图上规划出来的城市，Kapolei，目前也号称是Oahu第二大城市，是Oahu发展最快速的城市是毫无疑问的。全岛80%以上的新建房都在这个区域。这个市本身包括了大家平时所说的Kapolei，Ewa beach，Makakilo和Ko Olina
Ko Olina是Waikiki之外唯一的一个区域规划是度假区的小区，有四季，迪斯尼等四大酒店，有一些公寓和商业区，海滩，高尔夫球场，这里是法定可以做短租房的区域。我一个朋友大款，每年都会带全家到这个地方的迪斯尼酒店住一个月。很漂亮，远离城市的繁华又具有Waikiki一切的方便和美景。孩子们还有地方可玩。当然这个地方是完全人工建设起来的。
整个这个城市都是人工规划建设起来的，这就有点像中国的深圳了。很久以前这里是个小渔村，就是红线区域的Ewa beach，后来成为几千农工居住的棚户区，50年代末夏威夷大发展的时候就开始担心檀香山无房可住要在这里规划第二城市，但一直到80年代末随着主产业菠萝和甘蔗的败落，大片的农田荒芜，这些土地的拥有家族开始加速推进城市规划的批准实施，89年第一批经济适用房上市只卖给第一次购买自住房的低于一定收入的家庭，因为房子和需求的巨大差异，开启了夏威夷特有的摇号抽奖卖房方式。四室三浴2000平左右的单家庭售价当时只有10万左右，今天价格已经到了80多万了，2010年人口普查的时候整个城市大约5万左右，现在预估超过10万人了。这里有个短视频，你可以看到这个城市的发展。
这个市Kapolei是规划新起的名字，Kapolei地区的建筑开发也主要是由地主自己下属的开发商进行的。Ewa Beach一带除了地主自己的建筑商之外，日裔的建筑商也在80年代的农业衰落潮中购买了大量的蔗田建筑开发了Hoakalei社区，主要是以度假村式社区为主要开发目标。配置比较高，价格也比较高，不需要抽奖。以Ocean Point为代表，但是也要排队。除此之外这个城市的所有新建房屋都是有一年的自住限制的，基本都是需要抽奖的。整体新屋有两类，1，经济适用房，价格比正常价格便宜30%左右，你需要收入低于某标准，我记得我查过好像是家庭16万以下。现在夏威夷9万多就属于低收入。这个绝对是需要抽签的。2，自住房。这个没有收入限制但是因为需求大于供给所以也需要抽签和排队，以前是都需要抽签，现在个别项目只需要排队。价格越低的排队时间越久，比如50多万的单家庭Seaside社区，17年我去问的时候需要排队两年，两周前我去发现该抽签了。
新房的价格怎么算呢？16年66万的新房开发商的价格是每个月涨3000千，所以如果是两年后交房子的话你就要多付7.2万价格不可以商量的。
记得我刚刚来夏威夷的时候，我好喜欢这个城市啊，街道横平竖直宽敞漂亮，一个个小区都整洁干净美丽房子很新，我最推崇的realtor对我说不能去哪里买房，哪里都是些没钱在市区买房的人的年轻人跑出去，有工作的时候开豪车胡吃海喝，2010年的时候到处都是法拍房，房价一塌糊涂。我相信他说的是事实，但是还是无法抑制我的好奇心，我开始一方面在网上搜集各种数据，一方面实地考察，每个周末都跑哪里去看房，和show房子的经纪人，和看房的顾客等等逢人就搭讪讨论交流。我发现事实并非像我的realtor所说，虽然他是一个非常令人尊重和有经验诚实的在全岛都有影响的40年经历的老经纪人。
1，几年前很多夏威夷还依然把Ewa beach叫做穷地方，穷人。这几年我感到有些改变因为Kapolei市区的人口快速增加，影响在增加。
2，这个城市是全岛独栋房屋租售比最好的地区。
3，这个城市正在变成新的富裕中产的聚居地。这里遍布的高尔夫球场就说明了这一点。
4，2008年的房地产泡沫影响在这里也没有说的那样，虽然法拍的比例相对高一点，但是整体房价也就跌了10%，只是交易量大幅降低。我遇到的一个老居民还抱怨2011年的时候还想再跌一些多买几个房子，但是一直就不跌不涨，只是也没有几个卖的。
我们我们看以下我做的一个数据图，Waianae当之无愧是穷区，全区贫困线以下人口高达27%，主要是一些太平洋血统的（或者说夏威夷血统的），在这个区的人口占比高达35%。而Kapolei国外出生的人口占20%，中位家庭收入超过檀香山更远远超过全岛平均水平。受教育程度高，年轻有活力，就像这个城市本身一样。适合家庭移居。
这里交通很方便，20分钟到机场，25分钟-30分钟到wakiki，附近有水上公园，10分钟到珍珠港，大部分居民都是在这个城市之外上班，虽然说这里有不少的公司搬入还有工业园区，但整体上人口的入住速度大于就业创造速度。因此如果你准备要去檀香山上班，那么你就要注意交通问题。不少的人选择避开交通繁忙的工作时间。
这里主要是单家庭和连栋，单家庭价格从50多万到100多万，realtor在这几年可以说是十分感叹，竟然Ewa Beach的房价也过米了。联栋价格在40-60万之间，有一些低层公寓但不多。能够看到老房子的基本就是我画的Ewa Beach的老区。这里有夏大的一个校园区。军队驻地近也是他们租房和居住的主要选区
虽然不如mililani好出租，但是这里常年出租市场也非常强，关键是同样的房子这里的租金最好。主要是人员大量流入还有周围的军事基地，我的经验，好房好出租，多好的房子都有人租。 我就有俩房子在这个区。
如果是投资，这里要比Waianae好太多了。而且现在在修一个有轨铁路，说是2021通车，够呛，不过肯定会通，就是waikiki到kaipolei。
过去夏威夷的富人只喜欢住东边，现在这里是越来越受欢迎。价格只有东边的五分之三，我相信会有很好的回报的。
夏威夷房地产投资分析和展望之十一：Oahu各区房地产简介
我们从西南面开始介绍Oahu，我们继续沿着南部海岸向东推进简单的介绍一下全岛各区的房地产情况，这是因为从这里我们进入了人口密集区域，全岛80%的人口就聚集中东部这个狭小的地方。按区介绍房地产没有太大意义，一个区里的一条小街道都可以自成一体。夏威夷作为一个主要是移民的历史很短的州，没有形成像美国本土大城市那种贫民区和黑人区的历史背景和条件。作为民主党执政的洲掺沙子做的很好，大部分的区域都是各种档次的房子都有，又因为亚裔我们传统的大家族观念，穷则四世同堂勤恳工作，所以形成了完全不同的房地产产背景。早期的单家庭房子ADU或者mother in law unit很流行。除了政府的Housing project的建筑之外，其它的房地产都是良民居住。
因为Location太重要，重要到一墙之隔，一路之隔，所以请不要以为我在保密什么，实在是无法介绍。但是如果你有兴趣买房或者你找到了房子，你原因听听我的观点，你告诉我你的想法我愿意毫不吝啬的提供我的看法。
1，Waipahu， Ewa Beach 继续向东就是Waipahu。这个区域菲律宾人口比重很高，多是新移民，所以也是众知的穷人区。我因为想买一个连锁餐馆结识了我的商业贷款员（申请政府backup的小企业优惠贷款）和夏威夷小公司商业顾问并成为朋友。多说一句他们非常好，是免费的帮你做商业计划申请政府贷款的。两个都有MBA学位，她们住在Waipahu，她们说因为大家知道Waipahu穷，所以有人住在这里但却说自己住在相邻的Aiea。我去过他们的家里，他们居住的小区也是2000年之后开发的，花园非常漂亮，房价大约70-80万，可以看得出来小区的人都有不错的工作。我的观点是Waipahu到pearl city之间基本上是高速公路的南面比较穷，北面就是比较富裕的小区了。价格和Kapolei类似。而且有一些中高档的town house。
2,Pearl City, 老的概念依然认为这里比较穷，房子大多是60-70年代的产物，但整体房价已经和Honolulu没有什么区别了，早期多是农民，现在的后代已经是遍布各行各业的。老的移民比较多一些。 其实这里离市区最近，是最好的居住地区。 高速路的北面要比南面富裕。
3，Mililani。 这是一个老农镇，60-80年代开始开发出新区 Mililani Mauka。是典型的Bed town 。很多人在Honolulu上班宁可在这里买房也不在更近更方便的Pearl city买房。所以这里一直是我的老realtor非常推崇的区。主要原因有几点：第一地处岛中心四通八达，不过现在繁忙时间交通问题很头疼。第二，这里靠近军队驻地，所以大量的军职人员和家庭在这里买房或者租房，房价和租房市场非常坚挺。是全州空置率最低的区域。第三就是这里的高中小学都非常好，9-10分，这非常难得，除了这里之外另外一个这样好的区就是Honolulu的东部了，可是哪里的房子都超过1米了。这里单家庭还有50-60万，70-80万的很多。公寓和town house就更便宜，谁都可以付得起。、
4，Honolulu，这个更无法介绍了，因为需要很小的区域介绍才有意义。，Waikiki是大家都知道的，可以合法做短租，但是实际上Waikiki的公寓楼都不可以做Airbnb，一般公寓楼董事会都会限制最少三个月的租期，一部分号称可以短租的公寓也要求最少一个月租期。我是每个楼都去看过。
Oahu60%以上的人住在公寓楼里，这大概有80%以上在Honolulu。所以Oahu公寓从来都没有不好租一说，高档的到一套公寓家庭室内有游泳池的公寓到最简单的没有Parking的公寓，应有尽有。价格2居室以上的20多万的就很少了，30万起吧。不过我realtor极力推荐的Salk lake区的公寓大概40万起，多建于70-80年代，靠近交通线，社区也好，是非常抢手的家住和投资，他特别偏爱的几个小区，我们等了一年才等到有房出售。我的realtor说他是房子建成新房就开始经手卖，这些房子他都买卖了几个来回了，价格也由7-8万涨到现在的50-70万（三居室）他帮管理的出租房这么多年来从来没有一天空过，而且牛逼到他从来只签三个月的合约，签三个月是因为最低要求出租三个月，而且三个月之后如果你不喜欢可以随便赶走他。我问他有没有签约三个月就离开的，他说只有一次，一个军人本来应该呆几年，但是刚刚调来就因为战争被调走了。其实这样的情况即便你是签约几年也没有用的。
Honolulu的东边也是岛的东边就是号称富人区，Diamond head 靠海岸的那部分一直到最东边的Hawaii kai，说起来就会说，你是富人啊！这里的房子鲜有低于100万的，1.5-3是比较正常的价格，靠海边上千万的很正常。这个区是全美最富有的十大小区之一。在靠近Sandy Beach的KOKO head脚下地方有几个小区非常适合退休。房价大约1.2米上下，单层的3-4居室，靠海，靠山，有高尔夫球场，房子成交非常快，15年的时候我追踪的房子还只有一米不到，现在1.2-1.4米了。几乎是上市就抢走了。当然老人也多，我看到很多70-80岁的老人还快乐的生活在这里而你浑然不知，因为他们看起来只有60多岁的样子。
Honolulu夏威夷大学附近也是realtor非常推崇的房子，除了夏大还有两所全岛最大名列第一和第三的私立学校，私立学校是从幼稚园开始的，其一就是Obama上过的学校。据说Puanhou的录取率是万分之一，我家娃娃去这里上学，本来也想买这里的房子，但是当时房子太少了，实在没的选。他们说这里的房价从来没有跌过，只涨不跌。出租非常容易。当然房子卖的也非常快，不过房子都比较老，多是50-60年代甚至是30-40年代的房子，如果你有能力翻修当然就更是宝地了。投资自住都是好地方。
我只所以写很多我的realtor的观点是因为这些观点是被我自己的研究证实了的。
南面说完了，我们就绕过去说北面
5，Kailua，kaneohe这两个市人口主要集中在东部Kaneohe和Kailua 白人比较多，如果是混合家庭选择这里可能会更适合一些。Kailua现在旅游热的很，号称有世界上最好的白沙滩。Lanikai就是巨富堆的地方。
据说这里是非常夏威夷风情的小镇非常安静美丽的地方，但是现在已经到处是游客和Airbnb了，居民已经不胜骚扰了。房价整体很贵，去年卖的新公寓三居室都要100多万，非常普通，不是海边，我觉得不值。
Kaneohe是一个非常狭长的地带，这里有不少非常好的小区，1万多平的大院子背山看海非常漂亮。也有很多农场和种植园。雨水多。房价大约和ewa beach持平。像大岛哦！
6，North shore
这又是一个被游客炒热的地区，全线没有大的城市或者居民区，在最著名的小镇Haleiwa主要就是游客和服务人员。也是短租最兴旺的地方。从南向北一路断断续续有很多房子，Brigham Young University和民族村一带房子比较便宜，特别是靠海边的房子，而且多是摩门教徒。 像大岛一样的景象就又出现了，大房子大院子，自住应该很好，投资的话我觉得还是有很多问题的。我自己研究了一阵之后就放弃关注了。
到此这个系列就算暂时结束了，我自己也算完成一个心事。
接下来如果有时间我可能会介绍一下Oahu短租市场和短租法规，什么时候就不一定了，这样我自己也就没有了压力。