投资房地产，为什么首选维多利亚？

主讲人：维多利亚知名华人地产投资顾问 Bill Liu

加拿大投资大讲堂 – 第38期

一共二百多来自中国的投资者和企业高管参加，由主持人Vivian Li根据演讲录音整理。

Vivian的介绍：Bill Liu先生 90年代初毕业于北京大学，几年后在美国的爱荷华大学取得工商管理硕士学位。Bill 曾经在多家美国
大公司工作，在知名电商亚马逊公司做到很高的职位。Bill 在维多利亚工作和生活了15年，非常熟悉当地的房地产市场情况。

演讲稿：

大家好，我了解大家都想在加拿大投资，特别是作一些房地产方面的投资，我在这里分享一下我的一些看法。

先讲讲大的趋势。

讲投资，宏观分析总是第一位的。方向错了，选房的眼光再准，也无济于事。

假如有两个3年新的房子让你选，一个在过去3年涨了100%，一个只涨了20%，抛开其它因素，你选哪个房子投资？

其实这个问题换句话问就清楚了：哪个房子更有成长空间？

你的投资眼光，是放在过去，还是未来？

聪明的投资人，一定是投资未来。

过去10年，维多利亚的房价涨了多少？

这是过去10年，截止到2017年11月，维多利亚的房价涨势，所有数据来自最权威的维多利亚房管局VREB (Victoria Real Estate Board)

10年前的2007年11月，维多利亚独栋的平均价格是62.1万。到10年后的2017年11月，独栋房价冲到85.48万，总涨幅为37.6%，平均每年不到4%而已。

与之相比，温哥华的房价涨了170%，多伦多在100%以上，中国大陆的大城市，基本在300%-500%之间吧，大家比我更清楚。

要投资未来，未来的10年，哪里更有吸引力？

我们都是投资人，投资最忌讳的是“追涨杀跌“。温哥华和多伦多这么高的房价，现在进去，我们还能有多大的成长空间呢？就像在股市上，聪明的投资人，不会去追价格已经冲到天上的高价股，而总是把目光放到具有成长潜力的股票上面。

我们都知道，目前加拿大房价最高的是温哥华和多伦多。那么，第三名是谁？是维多利亚。

虽然是第三名，但它的价位比温哥华和多伦多要低一大截。温哥华和多伦多的房价冲到顶了，市场上多余的资金会溢出来，流到下一个有需求的市场。

第三名，却又相差这么多，就是一个最好的机会，最好的契机！

何况，维多利亚的房市，完全是刚需。

判断一个城市的房地产市场是否刚需，最重要的是一个指标：房屋空置率。空置的房子，多数是炒家购置的，想挣的是快钱。这样的资金，说走就走，这样的市场，往上冲得快，垮得也快。

温哥华的空置率，现在逼得政府要征收房屋空置税，来打压炒家。

维多利亚呢？房屋空置率是0.3-0.5%。这是什么概念？想住房的人，很难找到合适的房子住，都满了！

比如，在维多利亚，现在有一个新的职业，专门帮人找房租住。就是说，你若搬来维多利亚，很可能找不到房子住，做这个工作的人，专门帮你去找房租，当然，你得付费。

比如，维多利亚的一个小城市Langford，是全省人口增长第一名的城市，在加拿大也是前三名，超过第二名大温地区最快的Surrey，过去5年的历史，未来5年的预测，都是这样。

比如，维多利亚市中心Downtown，按正常的更新速度，每年需要900-1000个新的公寓单位，但却只有500-600个单位供应，缺口，越来越大。你去Downtown一看，好像看到很多工地，其实根本不够，比如2018年，整个Downtown也就两栋住宅楼交房而已 (Legato和Jukebox)。

房子是要人去住的，维多利亚房市的繁荣，刚刚开始。

谈谈大家最关心的15%外国买家税的问题。

我们也知道，为了抑制高房价，阻止外国投机者炒房，温哥华和多伦多先后出台了外国人买房加税15%的政策。也就是说，你现在在这两个地方买房，你的成本一下就增加了15%。

这可不是个小的数字！

举个简单的例子，你买个200万的房子，要付230万才行。假设3年后这个房子值250万，对本地人来讲，他的收益就是50/200 = 40%，而对你来讲，只增加了20万，而成本却高30万，你的投资收益率，只有20/230 = 8.7%！真是天壤之别。

维多利亚市政府年初也曾考虑了加15%的问题，大家争执不下，最后市议会表决，4:4！当时要有一个市议员改变主意，维多利亚也会加收15%的外国买家税，多玄！

请注意，这些15%外国买家税的决策都是市政府作出的。BC省新政府今年上台后，也会讨论这个问题。一旦开始实施，那就会适用于全省范围，没有城市，包括维多利亚，会幸免于“难“。

我的客人，10个有8个会问这个问题，我的回答是：维多利亚目前还没有实行外国买家税。

要不要等等看？你是个投资者，你知道该怎么做。

生活在维多利亚

这座花园城市的漂亮，我这里就不讲了，我在北美生活了20多年，住过许多城市，纽约，洛杉矶，温哥华等，要我选择和排队，维多利亚绝对是第一名，不怕得罪在座住在温哥华的朋友。

维多利亚没有温哥华那么喧闹，显得非常悠闲和温文而雅。她深受欧洲文明的洗礼，不论在建筑、文化、风俗习惯上，都显得很“英国“，她以美貌，赢来了“花园之都“”小英国” “退休乐园“等美名。

气候？温哥华的气候已经够棒了，夏天不热，冬天不冷，但又有四季，这我非常喜欢，不像洛杉矶那样一年都是夏天。维多利亚这些全有，但气候比温哥华还要好，为什么？它的雨少！这紧挨着的几个城市，数西雅图雨最多，温哥华第二，年降雨57.3英寸，
维多利亚只有27.8英寸；在温哥华，有时候冬天一个月都在下，不停，维多利亚呢？晚上也会下，但白天基本上是干的。

这是今天报纸上温哥华市区的照片。老实说，在维多利亚很少看到这么多打伞出行的人。连着下一个月的雨，人的心情会很不一样啊。

夏天的维多利亚更加舒服，我有些客户，国内实在太热，夏天会专门来维多利亚度假一个月再回去
，买的房子自己就用这一个月。

华人多不多？

2003年，我初到维多利亚的时候，没有华人商店，买个调味品都要托人去温哥华买。我那时在的公司，亚马逊，整个一层好几百人，我是第一个华人。现在的维多利亚完全不一样了，大概有1-2万华人吧，有专门的华人商店，华人区，华人教会，华人的各项组织，春节的时候，还有上千人参加、专业表演水平的春节联欢晚会…

随便举个例子，现在马上有梅兰芳京剧院在维多利亚演出，中国国家级的演出阵容，我全家都买了票，带孩子们见识下咱们的国粹。

我到过各个大城市的中国城，维多利亚的中国城，我见过的最干净、整洁和安全的中国城。

现在维多利亚的华人多吗？比温哥华，列治文，不多，维多利亚还是以白人为主。我个人的看法，这里的华人数量，和维多利亚这个城市规模一样，不大不小，不多不少，刚刚合适！

这一点，引用我的朋友丁果先生的说法，现在温哥华的华人太多，已经到了非常“复杂“的程度。

我有些客户，从温哥华搬到维多利亚，一个重要的原因，就是因为温哥华的华人太多了。移民到温哥华，哪里像出了国？我一个客户告诉我，她小孩在列治文一个小学，班里25个小孩，23个华人，外加2个印度小孩，她们打趣说是清华班，清一色的华人。她不是很喜欢这个氛围，就举家搬到维多利亚来了。

这个问题还是看各人的需求吧，我只想说，维多利亚华人的数量不少，即使不懂英文，生活也会非常方便。

教育

谈谈有些朋友关心的中学教育。大学咱们管不了啦，小学呢，孩子还小，在哪里其实都差不多。中学是很多华人家长最关心的问题，也是孩子成长最关键的时期。

举个例子，全省排名前10的中学，都是私校，维多利亚和周边地区占了4所，要知道大维地区的人口只有大温的1/10左右，这个比例相当高。而入校竞争呢？据说由于大温的中国学生太多，要进这里的顶尖私校，不仅学生在成绩上竞争激烈，学校也要求额外的捐款和赞助。维多利亚在这方面没有那么离谱，我自己的孩子一直在维多利亚最好的私校St. Michaels University School (SMUS)，从来没有被要求捐过款。

说到这个中学，我儿子当年进校时，5年级，就我们一个中国大陆的家庭。现在情况完全不一样了，进它的Kingdergarten幼儿园都是一大堆中国孩子在排队，有些孩子才3岁！更不要说它的高中部，入校竞争非常激烈 – 10年的变化让人不可相信啊。我和这个学校小学部的前校长经常在一起打网球，我们一个俱乐部的，经常会聊起华人入学这样的话题，听到很多有趣的故事，有空我再开个专题来聊这个话题。不过这个学校真是很好，我大儿子今年12年级，哈佛大学已经提前录取了两个他的同学，我认识这两个孩子，非常优秀，要知道在全省，哈佛的提前录取总数不超过5个学生呢。

总的来讲，维多利亚的教育资源，要好一些，竞争也没有温哥华那么激烈，这是我的看法。

另外，很多外地的华人一说起到维多利亚买房，就是要买维大附近的房子。其实，维多利亚有很多好的区域，不一定非要挤在维大旁边，那里的房子大多偏旧，又贵。你可以告诉我们你自己的目的、喜好和具体情况，我们会给你建议一些非常好的地段挑选，不一定非要在维大旁边。

讲了宏观的一些东西，我们随便看看维多利亚出售的几个房子吧，大家可以对维多利亚市场有个直观的印象。